新华网北京10月24日电（袁雅锦）改革开放40年以来，中国经济与社会发展经历了翻天覆地的变化，人们的生活逐渐富裕起来了。期间，房地产行业作为国民经济的支柱产业，在不断满足与改善居民住房需求，加快助推城市化进程以及带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。
作为整个进程的参与者和见证者，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授近日接受新华网采访，回顾了改革开放以来房地产行业的进退沉浮。他认为，包括住房商品化的试点在内、中国对住房制度改革的探索与实践已走过了38个年头，房地产行业是“从无到有”逐步发展成为中国经济之重要角色的。尽管磕磕碰碰一直伴随着各种争议，但房地产业在改善居民住房条件、改变城市面貌、提升城市承载能力、促进城市经济发展和国民经济增长等方面的贡献有目共睹，也是其他行业所无法替代的。
早在80年代中期就聚焦住房问题研究的刘洪玉，可谓这个行业较早的思索者之一。研究生的学位论文，就以1985年城镇住房普查数据为基础对2000年小康住房发展目标及其实现路径进行了探索；1989年-1991年，刘洪玉赴港进行中英土地管理制度比较研究，为我国正在进行的土地使用制度改革提供了许多有参考价值的政策建议；1992年，他作为专家组副组长参与了北京市基准地价查估研究，该研究的成果也成为北京市制定首个基准地价标准的基础，指导了从1993年开始的土地出让工作；此外，刘洪玉还被北京市房地产市场管理处聘请为001号房地产估价师，参与了北京市早期的国有土地使用权出让地价评估工作。
在随后不断进行的住房改革和房地产市场发展过程中，刘洪玉先后参与了房地产估价方法与估价标准、土地使用制度改革、住房制度改革、住房保障与政策性住房金融、房地产税制改革、房地产市场发展、房地产企业发展战略等问题研究，为政府和行业提供了许多有前瞻性的意见和建议。当然，刘洪玉最自豪的，还是参与推动了房地产专业教育与学术研究的发展，使之从无到有、从弱到强，实现了与世界趋势和潮流的接轨，培养了一大批有国际视野的高素质的房地产创新人才。
“过去多年房地产行业的快速发展，是整个改革开放以来中国经济高速增长的一个缩影。但随着中国经济迈入新常态，房地产行业也需要从野蛮生长向高质量发展去转型，不断探索适应于时代的发展模式。”刘洪玉说。
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 杨力郡/摄
为什么要有“房地产”？
40年前的改革开放之初，或许无人会想到，今天的“房地产”能成为国民生活中最高频的热门话题，它与老百姓的住房消费、家庭资产乃至生活方式密切相关。
有一组数字或许能够说明，我们为什么要发展“房地产”：1978年的中国，国民生产总值仅为3678.7亿元，当时有1.7亿人在城市，而7.9亿人在农村，人均居住面积是今天难以想象的3.6平方米，缺房户达869万户。
如何解决“住”，当然是社会民生的核心内容之一。但在刘洪玉看来，从计划经济向市场经济的改革需要实实在在的新增长点，而住房正是在这样的发展契机下迈入商品化市场，并在国民经济发展过程中扮演了越来越重要的角色。
据刘洪玉回忆1998年深化住房制度改革的时代背景，一是受外部的亚洲金融危机影响，国家亟需振作经济；二是内部的经济发展需求，改革开放后要寻求能消化产能、创造大量就业机会且不依赖于进口的国民经济增长点。长远来看，房改要解决的是多重目标，“停止福利分房，实现住房的分配货币化和供给市场化，是一项促进经济发展和社会公平的综合性改革。”
以1998年的房改为分界线，中国房地产行业的发展步入了快车道，开启了一系列以“住”为核心并延伸至社会经济方方面面的快速发展。
土地制度与居住标准的演变
在正式房改之前，与土地及房地产相关的试点就已发生在改革放开放的前沿阵地广东、海南等地区，并且“步子迈得很大”。据了解，中国首次以公开拍卖的方式有偿出让国有土地使用权就是在1987年的深圳，当时的深圳经济特区房地产公司以525万元赢得中国“第一拍”。
让刘洪玉印象深刻的是，当年因为几乎不存在房地产市场，也无土地市场之说，所以早期土地出让价格的确定，是一项非常具有挑战性的工作。在用市场比较法确定土地价格时，大家只能去解放前的市场上，去国外或境外的市场上去找可比案例。北京当时还专门成立了地价审核专家小组，邀请了部分社会专业人士，参与土地出让价格的审定工作，确保了土地出让价格公平公正客观，提高了价格确定过程的透明度。
如果说土地制度与“房子在哪里盖”息息相关，那么，居民住宅标准则决定了“房子该建成什么样”。
刘洪玉用一个非常典型的案例，来说明当年国民在“住”这项需求上有多么迫切。1984年他到上海实习时，发现有人晚上睡觉身子在屋内，腿却伸到了门外；1986年到江南城市调研时，参观过三代人同居一室的居住环境，小孩和父母分睡上下铺，其他家庭成员则打地铺。“分得开住得下，是基本的文明住房标准，孩子与父母、异性子女应该合理分室。但在当时来说，实现难度太大了。住房的成套率也低于50%。”刘洪玉说。
他深感传统福利分房制度的弊端，就是大家都“等靠要”，住房供给量远远小于住房需求的增长。原因在于，一方面，国家投入住房建设的资金严重不足；另一方面，分房只是少部分的福利，苦乐不均严重，大部分居民无法实现住有所居的梦想。
住房的市场化改革，刺激了住房消费和住房资金的良性循环。“80年代改革住房制度以来，主要一个引领的目标就是想办法增加个人住房消费支出的份额，不能老是‘等靠要’，要吸引市场力量参与住房供应。”资料显示，1980年城镇人均住房建筑面积只有7.18平方米，1991年国家统计局会同12个部委制定的“全国小康水平监测标准”中，城镇人均住房使用面积的目标值为12平方米（约相当于建筑面积16平方米），而国家统计局的最新统计数据显示，2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米。在快速城镇化的背景下，城镇居民住房水平的迅速提高，住房市场化改革功不可没。
快速发展的得与失
“据统计，1949-1979年的30年中，全国城镇累计新建住宅建筑面积6.2亿平方米；现在城镇年均竣工住宅建筑面积约10亿平方米，差不多相当于1979年城镇住房的总体存量。”刘洪玉不禁感叹道。
中国房地产市场从零发展至2017年一年全国房地产开发投资接近11万亿元的体量（由国家统计局提供数据），对国家的经济增长、财政收入、社会就业都起着举足轻重的影响。而在这个过程中，中国的城市建设更新换代，很多人解决了住房问题，充分改善了吃穿住行的生活面貌。
基于人口还在持续增长，城镇化又远未完成，人均住房面积与品质仍有提升空间等原因，业内预测，在未来可见的很长一段时间内，房地产仍将是国民经济的重要产业。当然，过去多年的快速发展也让这个行业面临诸多待解决的矛盾，包括备受诟病的高房价、租赁市场发展缓慢、房企高杠杆发展模式的不可持续等等。
“房地产这个行业可以说是白手起家，靠着制度设计给它创造了很多发展机会，为国家、个人或家庭创造了大量财富，给社会做出许多贡献。”刘洪玉一分为二地谈道，“但许多地方的经济增长、城市发展和财政收支越来越依赖房地产市场，房地产市场的造富效应吸引了过多的资源参与、对其他行业形成了显著的挤出效应，高地价高房价不仅带来了许多风险隐患、也推高了经济运行的整体成本、削弱了城市发展的竞争力。”
深入改革就是高质量发展
刘洪玉认为，改革开放时代下房地产行业的高速度发展有目共睹，但在经济新常态时期，更需要的是可持续的高质量发展。
“过去在宏观经济发展遇到困难的关键节点上，总是习惯性地把刺激房地产市场当作摆脱危机的手段，更多关注的是其经济增长发动机的作用，常常忽视其影响重要民生福祉的一面。”刘洪玉直言，“地方政府土地储备、房地产企业购置土地进行房地产开发，都是基于未来房价持续快速上涨的预期，出现了面粉比面包贵的情况。现在房价继续上涨面临着政策、市场等多方面的压力，涨价预期开始弱化，开发商就不知道该怎么做了。”他认为，房企必须改变商业逻辑，探索在新经济环境下的生存模式。
另一深入改革的方向，是在“房住不炒”理念指导下的住房制度完善，包括增加对中低收入家庭首次获取基本住房的支持、发展住房租赁市场等，以及对住房市场行为的规范和治理，体现出重塑住房制度的决心。“发展租赁市场能促进住房消费，增加住房更新改造投资，发展机构化专业化租赁服务企业，贡献国民经济发展，也是国际住房消费发展的一个趋势。”刘洪玉认为，应从完善住房制度的角度看发展住房租赁市场的重要意义，为居民提供一个无差异的进行住房租买选择制度和市场环境。
刘洪玉观察认为，在今天这个物质条件不断丰富的时代，90后、00后越来越不在意自己是否拥有住房所有权，而是越来越关心住房品质和居住环境。目前国内住房租赁市场普遍存在规范程度低、租户权益保护不够、租住家庭普遍缺乏安全感等问题，刘洪玉建议要加快住房租赁市场立法。
“发展租赁市场，是住房制度深入改革、继续完善非常重要的一个方面。”刘洪玉说。