“这些天，海口这边基本上都是每天每平米500到1000元左右的涨。三亚那边一个晚上大概每平米3000元到5000元的涨”，“好一点的房子都要秒抢了”——在4月13日中央发布海南建设自由贸易港的消息后，便有媒体如此描述三亚、海口等地楼盘上演的“涨价潮”和“抢房潮”。然而，在迎来建省30周年最大利好之际，海南楼市当真又要新一轮大涨，还是只是部分楼盘和媒体联手炮制的一场“假高潮”？
自由港引爆海南？北京表示很淡定
“一天暴涨5000块？这不大可能。”中海地产神州半岛销售总监田欣在接受北青网记者采访时指出：“海南楼盘销售价格必须在政府部门备案，最高备案价与最低备案价的幅度不超过10%，开发商必须安备案价销售，并且备案后6个月内不得变化，随意涨价的行为将受到政府严厉处罚。”田欣认为，不排除部分楼盘借用海南建设自由贸易港利好调整价格，但其涨幅最高不会超出10%。
从统计数据看，三亚等地房价近期也呈现平稳走势。4月18日，国家统计局发布《2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中三亚3月新建商品住宅均价环比上涨仅0.7%，涨幅持续收窄，比上月回落1.7个百分点。
“从长远看，中央关于持海南全面深化改革开放的指导意见对海南楼市是重大利好。”北京房展组委会秘书长郑向东向北青网记者表示：“但从春季房展会的情况看，北京购房者的反应很淡定。”
北京作为海南楼盘的最重要市场，每年房展会海南项目都会集中在此亮相。据郑向东介绍，这次房展会即有来自海南三亚、海口、文昌、万宁等地的众多楼盘。海南自由贸易港的消息发布正好在展会期间，消息出台前后，购房者对与参展的海南项目的关注度并没有过多变化。
北京某海南楼盘展示厅。
某房企海南项目展厅闭门装修。
在房展会外，海南楼盘还会在北京设立专门的销售展示厅，这些展厅人气的高低，直接反映了海南楼市的热度。记者近日在海南项目展厅最为集中的银河SOHO走访时发现，除部分展厅在闭门装修外，正常开放的雅居乐海南清水湾、东和福湾等多个项目展厅也仅有少量购房者在看盘资询。一位不愿透露姓名的海南项目销售员对记者表示：“现在是海南楼盘的销售淡季，即便出台自由贸易港的利好，也很难有预想中的热度。”
郑向东认为，北京购房者的反应说明，经过多轮的调控购房者的心态已经成熟。当前北京购房者对海南的投机型购房几乎绝迹，以自住和投资需求为主，其中投资需求也大多以资产保值增值为主。随着我国高铁路网以及航空网络的发展与完善，云南、四川等地的旅游地产项目也极大地分流了海南的购房人群。多种因素叠加使得北京购房者不会再因一两项利好政策而疯狂投入到海南楼市当中。
在宣传三亚、海口楼盘涨价的同时，部分媒体还指出由于购房者的爆买，不少楼盘瞬间售罄，三亚楼市出现一房难求的景象。对此中海神州半岛销售总监田欣表示，不排除个别楼盘确实被抢购，但从海南楼市的整体销售节点看，海南的热销期集中在四季度和一季度，现在正好是热销期过后的断档期，各大楼盘的存货都不会太多，所谓的“一房难求”或由此而来。以中海神州半岛为例，现在基本无房可售，后期产品将在5月份和下半年陆续推出。因此个别楼盘和媒体拿“热销断货”炒作，会多购房者造成误导。
限购限售7成首付，最严调控堵死炒房可能
针对建设自由贸易港可能引发的楼盘炒作，海南省政府也做出迅速反应。海南省住建厅在4月16日发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，要求各市县政府要切实担负起房地产市场调控的主体责任，严格执行国家和海南省政府有关稳定房地产市场的政策措施。重点打击恶意炒作、哄抬房价以及弄虚作假购房的违法违规行为，发现一起，查处一起。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。
而在中央发布海南建设自由贸易港的消息之前，海南省就预先出台政策，规定今年3月30日后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。之前，海南仅有海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限被提高到了5年。自此，海南形成“外地人限购1套+五年社保+70%首付+五年限售+部分地区禁购”政策，被称为历史上最严的调控，其严厉程度甚至超出一线城市。
在销售端严控之外，海南也在开发端严格管控。尽管房地产占据海南财政收入、固定资产投资很重要的比重，但海南省官方多次表示，房地产作为海南支柱产业不可持续，要以“壮士断腕”的决心降低经济对房地产的过度依赖。为此，海南省政府在1月4日出台《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》，提出强化国土空间规划管控，严控商品住宅用地供应，禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地。
在管控供地的同时，海南省在房地产投资比重也持续减少。据海南省统计局日前发布的数据显示，一季度房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%，占比同比减少3.7个百分点。
海南省政协委员、海南产业经济研究院院长李仁君指出，这些政策表明了政府的决心，在需求推动下，海南房地产还会不断发展，新政策的目的是从供给端让房地产市场“降温”。同时，海南未来不再是廉价的房地产加工厂，而是着重发展实体经济和现代服务业。
实体+地产，海南楼市加快转型
分析人士指出，中央对海南建设自由贸易港的定位，对海南楼市发展的利好是全局性和长期性的，不能仅以当下的眼观来衡量。
易居中国CEO丁祖昱指出由于海南目前严格限制供地总量，而随着海南自由贸易港建设的推进，必然带来大量产业人口，而这些人口的住房需求将推动海南楼市的稳步发展。从这一角度看，那些先期布局海南的房企将获益。如恒大集团在海南有16个项目土地储备建筑面积达到1709万平方米，雅居乐在海南有4个项目，占地面积1163万平方米、碧桂园也突破了500万平方米。不过未来海南楼市发展必须摆脱传统的开发模式，开发商应根据海南自由贸易港发展规划，主动推进开发模式的升级。
国家发改委宏观经济研究院研究员肖金成指出，海南全岛建设自由贸易区，将最大限度的开放区域发展，不仅进出口贸易免征关税，金融方面也将自由化，是金融开放的试验区，将来的海南岛国际化程度将会更高。海南全岛建设自贸区，将促进海南港口贸易、旅游产业的快速发展。