年关将至，2018年已经余额不足，在仅剩的十余天里，山东省菏泽市爆出了放松限售的新闻，这也使得菏泽成为了今年楼市高压下，首个政策有所放松的城市。联想到之前多位经济学家发表的2019年二季度楼市将回温的预言，很多人开始担心，逐渐转凉的楼市下一步该何去何从？对此，多位市场观察家和分析师在接受北京青年报记者采访时表示，2018年堪称楼市调控最为严厉的一年，调控效果也在逐渐显现，从一线二线到三线四线，楼市都出现了降温的趋势，菏泽的放开限售只是一城一策指导下，地方上根据实际情况做出的调整，并不能代表着政策松动和楼市回暖。业内普遍预计明年楼市，量增价稳将是主要趋势。
最严厉调控年 北京库存量上涨近三成
在过去的很多年里，关于楼市调控的政策，经常有史上最严的说法，然而，到2018年底回首看来，2018年生效的调控政策，无论是波及面的广度还是政策执行的严厉程度，都超过了过去任何一轮的楼市调控。
根据统计，2018年以来，全国陆续出台的房地产调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史纪录。与2017年相比，年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%。
2018年也成为历史上房地产调控政策最密集的年份。
其中北京，在公积金新政实施后，成为了全国调控政策最严厉的城市之一。楼市成交数据可以反映调控对于京城楼市的影响。
根据研究机构统计数据显示，2018年1-11月份，北京市住宅新增供应37787套，同比上涨56%；但供应的大幅增加并没有带动成交量的上升，整个前11个月，北京楼市住宅成交22014套，同比下降了3%；成交面积290.78万平方米，同比下降14%；成交金额1437.59亿元，同比下降5%；房子从供不应求转向了供大于求。受这样的成交拖累，北京楼市库存量再次攀高，目前存量67947套住宅，同比上涨28%，近三成。
楼市凉凉 全国范围成交下降
根据统计数据显示，今年楼市的转折发生在8月份，首先是一线城市量价齐跌，然后二三四线快速跟进。虽然八九月份数据，因为政策效用迟滞，使得房价继续上涨，但到金九银十，就体现得非常明显了。
最直接的结果是，二十年以来，楼市度过了一个史上最惨淡的金九银十，黄金周期间，全国各地的楼市成交极其惨淡，而且，因为开发商降价促销，引发了部分业主维权。
而另一方面，各地土地市场频繁爆冷，很多地方拍地现场门可罗雀，甚至连报名的房企都没有。
根据中原地产研究中心的数据显示，截至11月29日，一二线城市住宅土地年内流标的总数达到282宗，创下近六年来的最高纪录，同比上涨了143%。三四线城市的土地流拍更加严重，住宅土地流标的数量达到944宗，同比上涨了23%。一二线和三四线城市加起来，前11个月，住宅土地流标合计达1126块。
11月份，无论是统计局的数据，还是第三方的统计数据，基本上，全国楼市是跌声占主，虽然还有部分三四线城市依然在上涨，但上涨幅度明显减弱，颓势已现。
上周发布的统计局数据显示，11月全国70个大中城市房价统计依旧保持一个降温的趋势。全国监测的70个大中城市中有17个城市的二手房价格出现了下跌，环比10月增加了3个，这就说明目前市场上的二手房价格下跌有扩大的趋势，而且从北、上、广、深四个一线城市来看，这四个一线城市的二手房价格跌幅也都出现了扩大。二手房价格和一线城市的表现都能作为楼市未来走势的一个重要分析点，所以现在二手房价格下跌城市增多以及一线城市房价跌幅扩大都表示楼市在继续保持降温。
从统计局公布的数据可以明显看出11月除了一线城市的二手房价格保持下跌之外，其他的二三线城市的二手房价格下跌的城市也变多了，这也是一个楼市变稳定的信号。
58安居客房产研究院首席分析师张波对北青报记者表示，从统计局公布的数据来看，11月房价保持了一定稳定性，但降温的态势依然在延续，一线城市二手住宅继续降温，二线城市环比涨幅持平，三线城市环比涨幅回落，二三线城市则继续呈现分化态势， 从区域来看，东部城市房价降温明显，而中西部城市房价则相对稳定。
张波补充道，虽然楼市整体在降温，但并不是寒冬。从统计发布的数据来看，11月15个热点城市房价下降的城市为3个，仅比上月增加1个。从58安居客房产研究院发布的购房者信心指数来看，11月结束了连续4个月的环比下跌转为上升0.4％，有51.0％的购房者认为政府不会继续调控和抑制房价上涨。这表明，在房价涨跌这个问题上，无论是购房者还是行业从业者都变得更为理性，市场情绪也表现得有所回温。