楼市版图一路向西 商品房均价近两万的沣西新城能成为下一个宜居住区吗

今年以来，多个纯新盘接二连三亮相沣西新城，且开盘去化率居高不下。沣西新城何以在这场楼市的竞争中脱颖而出，其“西引力”法则有哪些？虽然沣西新城人才智力汇聚、生态环境不断提升、地铁路网逐步实现，但毕竟与西安主城区还是有距离，而均价近2万元的房价能否匹配区域发展？沣西新城能成为下一个宜居住区吗？

>>西咸一体化

引导城市向西迈进

追溯城市西进脉络，首先值得一说的是西咸新区。近年来，随着西安主城区开发空间的降低，城市配套及产业向西集聚，西咸新区备受关注。而在西咸新区的五大新城里，最能代表新城市化的片区，莫过于沣东新城和沣西新城。

沣东新城，在发展定位上，是“大西安新城市中心”；产业上，是以高新区为引领的“万亿科创大走廊”重要组成板块，近水楼台先得月，这是沣东新城一个无法比拟的优势。

而沣西新城，总体定位是未来西安国际化大都市综合服务副中心和战略性新兴产业基地。在产业定位上，以行政商务和战略性新兴产业为主，重点发展新材料、物联网、信息技术、生物医药、都市农业、高尚居住等产业。

但是，对于西安人来讲，沣西新城仍然是一个相对陌生的板块，尽管它与沣东新城仅一河之隔。然而，自从6月20日西安市出台买房新政策，临潼被纳入限购区域之后，大西安的买房热度急速向西发展，特别是沣西新城迎来了大量的购房人。咸阳一楼盘负责人介绍，“此前主力购买人群依然是咸阳主城区和北五县的人，6.20之后，西安户籍买房人群占比迅速攀升，达60-70%之间。”

>>产业西聚

以智力加持沣西新城

在沣西新城规划范围内，西安和咸阳两大古都你中有我，我中有你，成为推进西咸一体化的核心地带。

近年来，按照“西安国际化大都市综合服务副中心和战略性新兴产业基地”发展定位，沣西新城精心规划了“三区十园”产业布局。

目前正在进行的项目有西咸智慧医疗健康产业园——打造辐射全省，引领西部的大数据专业特色“医、教、研、康”四位一体的全健康产业基地；中国西部最大的智慧学镇——中国西部科技创新港，包括被看成我国高等教育改革的“西交大样板”，作为全国首个“没有围墙的未来大学”，九月开始，数千名研究生在此学习、科研、生活。未来，创新港将汇聚25000-30000名优秀人才，于此交流碰撞，用技术研究与先进思想引领西安乃至整个西部地区。创新港的启用，对于拉动基建投资、带动消费、促进技术转化，形成高科技产业聚集区、提升城市形象、促进旅游业发展，都具有重大作用。

同时，沣西新城在全国率先举旗大数据产业，打造全国唯一的大数据方向“国家新型工业化产业示范基地”，不断完善大数据产业链条，激活创业创新机制。

结合自身的发展优势，依托本地强大的科创资源，沣西新城以中国西部科技创新港、硬科技小镇、宝能科技园、柔性电子产业园、中科院科技园、丝路风情城等带动效应，发展硬科技、互联网+、人工智能、区块链、数字经济等新经济，通过名校的吸引力、人才的吸引力以及政策的吸引力，汇聚百强企业及资金入场，擘画产业发展与未来城市。

西安城记创始人聂海峰分析，沣西新城发展离不开咸阳主城区，不能去咸阳化。从地缘上来看，沣西新城西临渭河，渭河以西，是陕西第五个国家级高新区——咸阳高新区。它作为咸阳西部的重要产业基地，也是地级市兴平市和咸阳西部的门户。从这个角度上来看，咸阳主城区发展已经受限，沣西新城是其最主要、也是最天然的发展空间。对于沣西新城而言，城市发展离不开产业基底、人口基数，这都是咸阳主城区的最大优势和特点。所以，无论是从经济和人口等角度，沣西新城有“西咸一体”城市化桥头堡的重要地位；其次，沣西新城产业定位明晰，其工业体系、产业体系以及人口基础为其发展奠定基础，沣西新城的发展具有独立性，同时有承“咸”启“西”的发展特色和空间。

>>公园+地铁

打造宜居生态环境

从未来国家新一轮发展来看，创新是核心发展驱动力。提起创新经济发展还有一个重要元素，就是对高端人才的吸引和积聚。吸引高端人才究竟靠什么？除了更好的就业机会、创业环境等等外，就是居住环境的吸引，包括生态环境、文化魅力、高端服务，这些是吸引高素质创新人才非常重要的方面。

沣西新城南望秦岭，北见渭塬，位于渭河和沣河两河之畔，两水交织使沣西具备得天独厚的生态环境和优良的区位价值，更使区内的开发用地和整体环境别具优势，成为推动新区跨越发展的新引擎。

中国城市规划设计研究院规划四所所长孙昊在此前的一场发布会上介绍，沣河区域依托独有的南山地理文化价值以及河、湖、田、山的生态文化价值，将是大西安新时期生态文明与宜居品质的样板。

沣河湿地公园作为西安西郊最大的生态公园，是西咸新区第一个建成开放的生态景区，处于沣西新城区域内的沣河西岸，主要包括城市景观风貌区、田园景观风貌区、自然景观风貌区等，成为西安市民周末度假休闲的好去处。

近几年来，沣西新城先后对沣河、沙河等水域进行治理，并修建占地约5000亩的大西安中央公园、总占地约1438亩的新渭沙湿地公园、占地约60亩的白马河公园、钓鱼台湿地公园、环形公园等大型公园。按照规划，日后沣西新城将建成308公顷的森林天地、178公顷的生态湿地。

交通方面，沣西新城目前已经有了比较成熟的交通路网，多条道路直通西安和咸阳主城区。东西走向的红光大道已经开通，20分钟可直达西安主城区，是西咸新区“五路四桥”重点项目之一；丰邑大道是贯穿沣西新城南北的核心主干道；还有钓鱼台路、咸户路、公园大街、沣景路等。

西安地铁5号线二期工程自交大创新港至和平村站，也将横穿沣西新城，目前已经开工建设，预计将在2020年建成通车。

>>楼面价翻倍

沣西土拍“热”

记者梳理发现，自2017年以来，西安土拍市场发展路径，由西安主城区一路向西移动，近几年主城区出现的“竞拍”“地王”“高溢价”等土拍现状都一一在西咸新区、沣西新城上演。

对于房企来说，有了土地就有了未来，他们总能敏锐地嗅到区域的空白和发展。就像三年前的沣东新城一样，吸引到各大房企一窝蜂地进驻，不得不说，沣西新城已成为继沣东新城之后的另一片“热土”。

从成交量上看逐年上升。2017年，仅有金科和新城在沣西新城摘得地块。2018年，可以说是沣西土拍崛起的年份，2018年2月份的集体土拍盛况不能不被载入史册，这是沣西新城近几年最大一次土地供应。据了解，当时共30块地块集中供应，其中24块被低价“抄走”，其余六块引起众多房企激烈竞争，西安紫薇地产以溢价291%摘得XXFX-2017-25地块，亩单价762.63万元/亩，楼面价4085.79元/平方米，该地块就是现在的紫薇·万科大都会项目。同日，中国铁建地产以溢价率240%找的两地块，平均亩单价625万元/亩，该地块是即将亮相的中国铁建·西派时代项目。

2018年4月，万科在7家房企的围攻中，以约23.76亿元包揽了白马河路与统一路东北6宗478亩土地，溢价率在51.81%-473.79%，楼面价在2548-3228元/平方米。

今年8月份，西咸新区28宗地块挂牌，这也是时隔三月之后首次集中土拍，土拍数量沣西新城和空港新城最多。

成交价格方面，近几年，沣西新城的土地价格呈上升趋势，对房价也有间接的推动。回顾2017年，沣西新城土地价格与咸阳相差无几，大致在150-200万/亩，楼面价不到1000元/平方米。2018年2月，沣西新城土地市场连续拍出多块高价地，将地价直接拉升到700万/亩。7月，西咸文教园的地价以938.97万元/亩成交。不到一年的时间，沣西新城地价、楼面价已经翻了三倍。

值得关注的是，房企对地块的关注热度也反映出区域的变迁，随着主城区地块的稀缺，各大房企不得不将目光向外转移，从西咸新区、沣西新城的竞拍房企数量来看，西抢“面包”的局面已经形成。

>>房企纷纷进驻

改善产品扎堆面市

西安正进入新的历史发展机遇，同时拥有产业和生态优势的沣西新城，自然而然将成为大西安版图扩张中的新兴之地。逐步完善的配套、人才的引进等预示着沣西新城即将成为城市高端居住区。

8月25日晚上，本土老牌房企紫薇地产举办了其2019年的品牌发布会，核心发布了紫薇之家“沣云计划”，再次升级其产品体系，主要内容是紫薇2019年紫薇生态城、紫薇铂樾府、紫薇公园中央、紫薇·万科大都会四大新盘布局沣河区域的行动宣言。

而在此之前，万科、招商、中国铁建、金科、蓝光、绿地等均带着自己的得意之作亮相沣西新城。

从各品牌房企布局沣西新城的产品系可以看出，皆是改善为主的生态宜居产品。已经在今年上半年开过盘的招商·雍景湾，主力户型139-159的三室、四室大平层产品，享有得天独厚的景观优势，均价18000元/平方米，一经开盘去化率超过70%。与招商·雍景湾同属沣西新城西咸文教园的沣水云岭，主力户型110-140平方米，均价16000元/平方米。这些楼盘有几个共性，不限购、单价高、改善产品、景观优势明显，受到了购房者的欢迎。

中国铁建地产西安公司营销总监刘斌分析，开发商为什么会扎堆沣西？客户为什么会愿意为此买单？最现实最贴近的理由就是这里适合居住，具有很大的发展空间，交通，中央大公园，教育等等配套可期。加之高科技产业加持，两河三公园环境打造，尤其是5000亩中央公园的打造，承载高端人群的居住环境和品质，沣西就是未来的宜居新城。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析，政策红利导引导，包含招商引资，重点项目建设、重大工程等，亦涉及改善民生、增强区域配套功能、优化区域环境、聚集产业孵化等，对区域的均好性发展及未来空间预期产生促进作用；另一方面，西安楼市格局从土地供应层面已不难看出，未来高供应和资源倾斜的重点区域中沣西将成为亮点和特色引领板块。从客观因素对比来看，沣西新城在走一条适合自己的发展之路，在未来基础设施建设、景观优化等不断改良的前提下，必将成为一个宜居颐养的置业板块。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，沣西新城良好的生态环境吸引着西安老城区的溢出人口，新兴产业带来的人口流入，都提升了其楼市竞争力，使其成为继曲江、浐灞之后又一个生态宜居之地。