中央定调城市更新：400亿城市更新资金争夺战打响，20城名额背后的机遇与挑战
中国110亿平方米存量空间正被激活，一场不同于“大拆大建”的城市更新大潮已经到来。2025年8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》（以下简称《意见》）正式公布。这份文件明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
未来三年可能是城市更新政策红利最集中的时期，各地政府、平台公司和社会资本需要快速适应新的游戏规则。时隔十年，中央城市工作会议于2025年7月再次召开，会议明确“以城市更新为重要抓手，推动城市内涵式、高质量发展”。
会议释放出空前政策红利：2025-2026年中央财政将拿出400亿元奖补资金，新增20个示范城市，央行、证监会、住建部等多部委正研究城市更新项目贷款管理办法、REITs扩围细则和专项债资本金使用指引。
01 中央政策红利：400亿资金与20个示范城市
中央财政通过竞争性选拔，在大城市及以上城市中评选不超过20个城市，主要向超大特大城市以及黄河、珠江等重点流域沿线大城市倾斜。
资金支持标准呈现明显的区域差异化：
- 东部地区每个城市补助总额不超过8亿元
- 中部地区每个城市补助总额不超过10亿元
- 西部地区每个城市补助总额不超过12亿元
- 直辖市每个城市补助总额不超过12亿元
这些资金根据工作推进情况分年拨付到位，支持方向包括城市更新重点样板项目建设和机制建设两大方面。
02 资金支持领域：从地下管网到历史文化街区
中央财政资金支持领域相当广泛，涵盖四大类城市更新重点样板项目。
1、城市供排水、燃气、供热等城市地下管网更新改造和经济集约型综合管廊建设；
2、城市生活污水处理“厂网一体”、城市生活污水管网全覆盖样板区建设等。
3、生活垃圾分类处理、建筑垃圾治理、综合杆箱、危旧桥梁、机械停车设施等市政基础设施提升改造；
4、历史文化街区、老旧小区、口袋公园、绿地开放共享等既有片区更新改造。
03 多地实践探索：3500亿投资重塑城市风貌
各地已经开展了大规模城市更新实践。湖北省“十四五”以来累计实施城市更新项目7800余个，完成投资额近3500亿元。
该省改造城镇老旧小区1.84万个、惠及270万户居民；巧用“城市角落”建成口袋公园1300余个，开放共享公园绿地1200余公顷。
宜昌市人民政府党组成员、副市长靳宏强介绍，他们转变过去政府大包大揽的做法，让房子“改不改、怎么改”都由群众说了算。
04 融资模式创新：从专项债到EOD的多元组合
城市更新项目周期长，现金流呈现前期投入大、中期回报慢、后期持续产出的特点，需要构建多元化的资金支持体系。
专项债已成为地方政府推动城市更新的重要资金工具，但在申报过程中存在收益覆盖要求、用地合规性和还款来源设计三大“隐性门槛”。
EOD（生态环境导向开发模式）通过“生态修复+功能开发”的联动逻辑，将环境价值转化为经济收益，从而反哺前期投入。
社会资本的引入也至关重要。可以通过PPP模式嫁接，让社会资本先期建设，政府以专项债及未来土地出让收益进行分期回购。
05 成功项目案例：从北京劲松到深圳大冲
北京劲松小区探索了“物业革命”模式，这个20世纪80年代建成的老旧小区，建筑面积12万平方米，居民1800户，改造资金需求1.2亿元。
资金来源于政府资金（中央财政补贴3000万元+地方财政配套2000万元）、社会资本（愿景集团投资5000万元）和居民出资（公共维修基金1500万元+自筹500万元）。
项目通过物业增值、养老反哺和政策红利实现了6.8%的内部收益率，成为全国首个实现“自我造血”的老旧小区更新项目。
深圳大冲村旧改则采用了产城融合模式，原大冲村面积68.4万平方米，改造后建成300万平方米产城综合体，含120万平方米写字楼、80万平方米商业、100万平方米住宅。
06 申报策略建议：如何争取中央资金支持
成功争取中央资金支持需要精准把握政策导向和申报要求。项目包装必须符合中央财政支持方向，突出样板性和机制创新性。
资金组合是关键，要构建“专项债+EOD+社会资本”的多元资金拼盘，实现项目资金平衡。
退出路径设计也不可或缺，可以通过REITs、资产证券化等方式实现社会资本退出，提升项目吸引力。
各地应加快建立城市更新规划实施体系，到2026年，设区市城市更新专项规划编制和审定工作要全面完成。
随着2025—2026年400亿奖补资金的下达，城市更新竞赛已经进入白热化阶段。
武汉、宜昌等已入选全国城市更新示范城市，更多城市正在加速谋划项目、编制方案、组建联盟，全力冲击20个示范城市名额。
那些能快速构建“专项债+EOD+社会资本”多元资金拼盘、设计可行退出路径的城市，将在这场资金争夺战中占据先机。
未来的城市更新，不仅是物理空间的改造，更是城市治理范式的变革——从土地财政依赖转向空间价值运营，从政府包揽转向多元共治。
中央城市工作会议释放重磅红利，2025—2026年400亿奖补资金、20个示范城市等政策机遇已至！面对中央政策“黄金期”，各地政府、国企平台及社会资本普遍遭遇“项目不会包装、资金不会组合、退出路径不清晰”三大堵点。为帮助各方抢抓政策红利、储备优质项目、打通投融资闭环，中建政研集团特于9月19-20日在北京市举办“城更红利如何变现——2026抢政策资金·储优质项目·解码城市更新投融资高质量发展实战研讨班”，特邀发改委等领导现场拆解中央资金申报要点、分享示范案例、对接国央企与金融机构资金需求，一站式解决“谋项目、争资金、落项目”全流程难题。